UniCredit Bank Austria Real Estate Country Facts

„Der Ausblick für den österreichischen Immobilienmarkt ist trotz der aktuellen Herausforderungen weiterhin positiv. Veränderte Rahmenbedingungen führen in der Regel zu Gewinnern und Verlierern, doch ist davon auszugehen, dass der Immobiliensektor final wieder zu den bevorzugten Assetklassen gehören wird. Immobilienprojekte werden derzeit wieder genauer evaluiert und notfalls auf Eis gelegt. Institutionelle Investoren selektieren sorgfältiger und werden zu darstellbaren Renditen kaufen“, sagt Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der UniCredit Bank Austria.

Neben der zunehmenden ökologischen Relevanz des Immobiliensektors im Zuge des ESG-Trends – also in Bezug auf Umwelt, Soziales und nachhaltige Unternehmensführung – wird die Verfügbarkeit von leistbarem Bauland das vorherrschende Thema in allen städtischen Ballungsräumen bleiben.

Investments in gewerbliche Immobilien weiterhin stabil

Der Investmentmarkt in gewerbliche Immobilien in Österreich zeigt sich auch in Krisenzeiten als vergleichsweise stabiler Markt. Nachdem das Transaktionsvolumen von Investments in gewerbliche Immobilien im Vorjahr bereits gestiegen ist, konnte 2022 wieder eine starke Performance erreicht werden, auch wenn das erzielbare Gesamtinvestmentvolumen bis Jahresende voraussichtlich unter dem Vorjahr liegen dürfte. Das prognostizierte Transaktionsvolumen von ca. 3,5 Mrd. Euro entspricht in Summe etwa dem durchschnittlichen jährlichen Gesamtinvestment der letzten 10 Jahre.

Die mit Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen im Bürobereich sanken im Jahr 2021 weiter und haben bis Mitte 2022 nochmals leicht auf rund 3 Prozent nachgegeben. Im Shopping-Center-Bereich hingegen waren zum Halbjahr 2022 mit rund 4,5 Prozent gegenüber dem Jahresende 2021 keine wesentlichen Veränderungen bei den Spitzenrenditen zu beobachten. Bis Ende dieses Jahres ist mit einem Anstieg der Renditen in allen Assetklassen zu rechnen, was vor dem Hintergrund des veränderten Zinsumfeldes und der hohen Inflation als realistisch anzusehen ist.

Wohnbau in Österreich: Der Bedarf ist gedeckt

Die Wohnbauleistung in Österreich hat in den letzten Jahren dem stark gestiegenen Bedarf an Wohnraum weitgehend Rechnung getragen. Angetrieben vom hohen Nachfrageüberhang, den massiven Preiszuwächsen in vielen Segmenten und den sehr günstigen Finanzierungsbedingungen wurden in Österreich von 2011 bis 2019 durchschnittlich 61.000 neue Wohnungen pro Jahr errichtet. Zum Vergleich waren es in den drei Jahrzehnten davor 47.000 Einheiten pro Jahr.

Auch 2020 ging der Markt für Wohnbau nur kurzfristig zurück, was vor dem Hintergrund der stärksten Wirtschaftskrise seit Jahrzehnten ein bemerkenswertes Ergebnis war. 2021 dürfte die Wohnungsproduktion mit rund 75.000 Einheiten ihren bisherigen Rekordwert erreicht haben. Aufgrund der noch fehlenden Daten können die Fertigstellungen nur anhand der hohen Baubewilligungszahlen der letzten Jahre und der Entwicklung des Bauproduktionswertes geschätzt werden.

2022 werden die Wohnungsfertigstellungen nochmals leicht zulegen. Dafür spricht, dass die Zahl an Neubaubewilligungen, trotz der Rückgänge in den letzten zwei Jahren von durchschnittlich 8 Prozent im Jahr, Ende 2021 noch auf einem hohen Niveau lag. Allerdings wird sich der Wohnbauschwerpunkt 2022 weiter in Richtung Einfamilienhausbau verlagern. Nicht zuletzt sind die Preise für Einfamilienhäuser außerhalb Wiens im Vergleich zu allen anderen Wohnimmobiliensegmenten in Österreich schon im Vorjahr am stärksten gestiegen, im ersten Quartal 2022 sogar um 16,1 Prozent.

Ab 2023 verliert der Wohnungsneubau in Österreich voraussichtlich deutlich an Schwung. Der Bedarf an neuem Wohnraum wird schwächer wachsen, unter der Annahme, dass sich die Haushaltsprognosen nicht wesentlich verändern.

Büromarkt Wien: Trotz Krisen solide

Der Wiener Büromarkt kann in einem Umfeld verschiedener negativer Einflüsse wie der Pandemie, des Ukraine-Krieges, der hohen Inflation und der massiv steigenden Energiepreise von seiner soliden und stabilen Grundausrichtung profitieren und damit den herausfordernden Marktbedingungen begegnen, die am Büromarkt der österreichischen Hauptstadt in diesem Jahr anzutreffen sind. Das lebhafte Investoreninteresse jedenfalls bestätigt auch in diesem Jahr wieder die weiterhin ungebrochene Anziehungskraft des Wiener Büromarktes, auch wenn das Gesamtinvestmentvolumen 2022 möglicherweise etwas unter dem Wert des Vorjahres zu liegen kommen könnte.

Allerdings lässt vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Marktsituation der unvermindert bestehende Druck auf Bürostandorte abseits der gängigen Büroachsen nicht nach und veraltete Büroflächen, die den gewachsenen Anforderungen veränderter Nutzungsgewohnheiten nicht mehr entsprechen, sind nicht weiter wettbewerbsfähig. Schon in den letzten Jahren war zu beobachten, dass derartige Flächen vom Büromarkt genommen, durch Neubauten ersetzt oder zum Teil auch größere Flächenbestände refurbished werden.

Durch das Nebeneinander von Home Office und der Präsenz vor Ort haben sich bei vielen Arbeitgebern auch die technischen und kommunikationsbezogenen Anforderungen an die Büroflächen verändert. In Zeiten von Skype und Teams bekommt zudem der in der Pandemie stark reduzierte persönliche Kontakt eine neue Bedeutung und gerade darauf müssen Arbeitgeber und Developer auch bei der Gestaltung neuer Büroräumlichkeiten reagieren, um langfristig die Mitarbeiter auch innerlich wieder in die Büros zurückzuholen.

Die Mieten für Büroflächen in Wien sind im ersten Halbjahr 2022 weitgehend unverändert geblieben. Spitzenmieten für Class A Büroflächen in guter Lage erreichten Mitte 2022 ca. 26 Euro/ m²/ Monat. Das Interesse an Flächen im mittleren Preissegment ist ungebrochen hoch, wobei neben Lage und Erreichbarkeit vor allem auch Energieeffizienz und möglichst geringe Betriebskosten neben der eigentlichen Miethöhe zu den wichtigsten Kriterien für potenzielle Mieter bei der Entscheidung für oder gegen einen Standort zählen.

Einkaufszentren: kaum Flächenzuwachs

In Österreich gibt es aktuell 122 Shopping Center mit einer vermietbaren Fläche von rund 2,9 Millionen Quadratmetern. Umfangreiche Flächenzuwächse hat es im Vergleich zum Vorjahr nicht gegeben.

Bereits im ersten Halbjahr 2021 fanden die letzten kleineren SC-Eröffnungen in Österreich statt. Allen gemeinsam ist, dass sie dem Trend zu innerstädtischen, zentrumsnahen Standorten folgen. Gegenwärtig sind außerhalb von Wien lediglich zwei kleinere SC-Projekte in Bau.

Handel auf der Suche nach nachhaltigen Wegen

Die Corona-Pandemie hat das Einkaufs- und Mobilitätsverhalten der Menschen verändert. Mit dem Klimawandel und spätestens seit der heuer beginnenden Energiekrise rückt die ökologische Nachhaltigkeit der Standorte von Einkaufszentren noch stärker in den Vordergrund. Das Bedürfnis der Grundversorgung mit allen Gütern und Dienstleistungen des täglichen und höherwertigen Bedarfs im Nahbereich des Lebensmittelpunktes ist stark gestiegen. Die Wege zum Einkaufsort sollen kurz sein, im Idealfall ist die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr, dem Fahrrad oder zu Fuß gegeben.

Die Zeit der neuen Einkaufstempel auf der grünen Wiese ist damit endgültig vorbei. Der heutige Trend geht in Richtung Mischnutzungen und/oder Hybridmodelle in Form von innerstädtischen Kaufhäusern, Towncentern sowie Quartiers- oder Campusentwicklungen. Das moderne Shopping Center ist dabei als integraler Bestandteil des urbanen Raumes anzusehen, wobei der Fokus bei den vermietbaren Flächen zunehmend auf Flexibilität und Multifunktionalität ausgerichtet ist. Daneben bestehen unverändert die Trends zu Modernisierungen/ Relaunches sowie Erweiterungen bestehender etablierter Einkaufsstandorte.

Die Spitzenrendite liegt bei hochwertigen Shopping Center-Objekten in Top-Lagen derzeit bei rund 4,5 – 4,75 Prozent. Im Vergleich zum Wert vor dem Beginn der Pandemie ist sie aufgrund der aktuellen unsicheren Entwicklungen der Asset-Klasse leicht um rund 0,35 – 0,5 Prozent-Punkte angestiegen. Bis zum Jahresende ist mit einer stabilen bis leicht steigenden Tendenz zu rechnen.

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