DWS Chart der Woche: Wohnkrise: Es geht nicht nur um die Miete

Von Singapur bis New York zeigt sich: Nicht die Höhe der Mieten entscheidet über Erschwinglichkeit, sondern das Einkommen, das nach der Mietzahlung übrig bleibt

Die gängige Annahme lautet: Wo die Mieten hoch sind, ist Wohnen unbezahlbar. Doch unsere aktuelle globale Analyse zur Erschwinglichkeit von Wohnraum1)? zeichnet ein anderes Bild. Entscheidend ist nicht allein die Höhe der Miete. Ebenso wichtig ist, wie viel Einkommen den Haushalten danach noch bleibt. Unsere Erschwinglichkeitsmatrix berücksichtigt deshalb beides: die Mietbelastung und das verfügbare Resteinkommen.

Das zeigt sich in Singapur, Dubai, Abu Dhabi, Sydney und San Francisco. Keine dieser Städte ist günstig. Dennoch bleibt vielen Haushalten nach der Mietzahlung eine beträchtliche Kaufkraft. Starke Arbeitsmärkte und hohe Einkommen gleichen die Wohnkosten aus. Singapur führt das Ranking an. Auch Dubai und Abu Dhabi schneiden trotz ihres Rufs als teure Weltstädte überraschend gut ab.

„Die entscheidende Frage ist nicht mehr, wie viel Haushalte für die Miete zahlen, sondern wie viel Einkommen ihnen danach noch bleibt“, sagt Martin Lippmann, Leiter der Immobilienforschung Europa bei DWS. „Hohe Mieten machen eine Stadt nicht automatisch unbezahlbar, solange die Einkommen Schritt halten.“

Anders sieht es in New York, Hongkong, Peking, Shanghai, Mumbai und Manila aus. Diese Städte stehen für Wachstum und wirtschaftliche Chancen. Doch viele Haushalte müssen einen außergewöhnlich hohen Anteil ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen. Nach der Mietzahlung bleibt ihnen entsprechend wenig finanzieller Spielraum. Die Wirtschaft ist kräftig gewachsen. Die Einkommen konnten mit den Wohnkosten jedoch kaum Schritt halten.

Erschwinglichkeit ist daher nicht nur eine Frage der Miete. Es geht ebenso um die Einkommen und häufig auch um das Wohnungsangebot. Dallas, Austin, Helsinki, Kuala Lumpur und Dubai haben ihr Wachstum durch neue Wohnungen, steigende Einkommen oder beides aufgefangen. Andere Städte sind zu Opfern ihres eigenen Erfolgs geworden. Sie ziehen Menschen und Kapital schneller an, als neuer Wohnraum entstehen kann.

Für Investoren und politische Entscheidungsträger ist die Lehre klar. Nicht unbedingt die Städte mit den niedrigsten Mieten werden zu den Gewinnern zählen. Entscheidend ist vielmehr, ob es ihnen gelingt, Wachstum, Einkommen und Wohnungsangebot in Einklang zu bringen. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum wird damit zu einem Gradmesser für wirtschaftlichen Erfolg. Sie zeigt, ob der Wohlstand auch bei den Menschen ankommt, die in einer Stadt leben.

1) DWS Real Estate Research (1. Oktober 2026). Housing Affordability Review – 2026 (nur in Englisch verfügbar)