Der US-amerikanische Hypothekenmarkt spielt eine entscheidene Rolle in der globalen Wirtschaft und ist mit über 10 Billionen US-Dollar bedeutend größer als der Markt für Unternehmensanleihen. Es gibt zwei Möglichkeiten, sich Zugang zu diesem Markt zu verschaffen: zum einen über staatlich garantierte Hypotheken und zum anderen über Anleihen.
Tom Mansley widmet sich vier aktuell häufig gestellten Fragen zum US-amerikanische Hypothekenmarkt. Dabei gibt er einen Ausblick auf die aktuelle Lage am Markt und die ungebrochene Attraktivität von älteren hypothekenbesicherten Wertpapieren (Seasoned Mortgage Backed Securities).
Warum sind ältere hypothekenbesicherte Wertpapiere so beliebt?
Ältere hypothekenbesicherte Anleihen, die vor der Finanzkrise 2008/2009, also vor über 15 Jahren, ausgegeben wurden, bieten sehr stabile Cashflows. Die damit verbundenen Hypotheken wurden von Menschen aufgenommen, die schon lange in ihren Immobilien wohnen, ihre Zahlungsfähigkeit unter Beweis gestellt haben und über einen hohen Eigenkapitalanteil an ihren Eigenheimen verfügen. Somit handelt es sich um sehr solide Basiswerte, die kaum mit kreditsensiblen Vermögenswerten korrelieren. Die mit Abstand beliebteste Hypothek ist die 30-jährige Festzinshypothek.
Warum gibt es trotz derzeitig hoher Hypothekenzinsen nur wenig Zahlungsausfälle und keine fallenden Immobilienpreise in den USA?
In den USA haben viele Eigenheimbesitzer festverzinsliche Hypotheken. Zinsanhebungen haben demnach keinen starken Einfluss auf Hypothekenkredite. Es ist kein System mit variablen Zinssätzen wie in anderen Teilen der Welt, bei dem sich die Raten erhöhen, wenn die Zinsen steigen.
Viele sind besorgt, dass hohe Zinsen und unerschwingliche Immobilien einen weiteren Crash auslösen könnten. Allerdings rechnen wir schon seit geraumer Zeit mit einem gewissen Rückschlag, auf den eine Stabilisierung folgt, da ein großes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage besteht. In den USA befindet sich die Leerstandsquote, also die Zahl der unbewohnten Immobilien, auf einem 60-Jahres-Tief. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Eigenheimen ist sehr begrenzt.
Einer der unterstützenden Faktoren, der weiterhin massenhafte Zahlungsausfälle verhindern wird, ist die Arbeitslosenquote. Sie liegt derzeit unter 4 Prozent, was historisch gesehen sehr niedrig ist. Die Arbeitslosenzahlen müssten erheblich steigen, um die Arbeitslosenquote auf einen Durchschnittsniveau zu heben. Die Beschäftigungslage ist demnach äußerst stabil, die Raten sind niedrig, und somit sind auch die Zahlungsausfälle gering. Desweitere haben die Menschen während der Coronapandemie beträchtliche Ersparnisse angesammelt. Die Zahlungsausfälle werden voraussichtlich leicht zunehmen, aber nur, weil sie im Moment sehr weit unter der Norm liegen.
Welche Veränderungen am US-Immobilienmarkt ließen sich in den letzten Jahren beobachten?
Seit 2009 ist die Nachfrage nach Wohnraum weitaus größer als die Zahl der neu errichteten Häuser und Wohnungen. Dies ist deshalb schon lange der Fall, weil es Millennials vorziehen, Wohnimmobilien zu mieten, anstatt sie käuflich zu erwerben. Demzufolge besteht derzeit ein großer Nachholbedarf bei einem Großteil der Bevölkerung.
Seit Mitte der 2000er Jahre haben sich Millennials meist für eine Mietwohnung anstelle eines Haus- oder Wohnungskaufs entschieden, um in der Stadt leben zu können. Allerdings änderte sich dies, als sie Kinder bekamen. Der Trend zum Kauf von Wohneigentum begann um 2016 herum und beschleunigte sich während der Coronapandemie. Mittlerweile kaufen sie Immobilien trotz steigender Zinsen, da sie diese benötigen und über das nötige Einkommen und Ersparnisse verfügen. Eine breite Bevölkerungsschicht des Landes hat den Kauf eines Eigenheims etwa zehn Jahre lang hinausgezögert. Dadurch ist ein großer Nachholbedarf entstanden, der die Immobilienpreise auf dem Höchststand vom Juni 2022 hält.
Außerdem ist zu beobachten, dass sich die Spreads mittlerweile historisch gesehen stark ausgeweitet haben. Sie sorgen damit für eine zusätzliche Rendite von mehr als 300 Basispunkten gegenüber Treasurys, wodurch sich eine Gesamtrendite von rund 7,5 Prozent ergibt. Die vorherrschenden Marktbedingungen legen nahe, dass ein Investment in Mortgage Backed Securities derzeit äußerst vielversprechend ist. Neben der laufenden Rendite kann auch mit Kapitalerträgen gerechnet werden, wenn sich die Spreads wieder normalisieren.
Warum haben sich die Spreads so stark ausgeweitet?
Mit Hypotheken ist eine gewisse Angst verbunden. Vielerorts stellen die variablen Zinsen ein echtes Problem dar. Hypotheken können höher ausfallen, wodurch es für Eigenheimbesitzer schwieriger wird, ihre Raten zu zahlen. Dies hat wiederum negative Auswirkungen auf die Verbraucherkredite. In den USA hat die Anhebung der Leitzinsen durch die Fed kaum Konsequenzen für die Eigenheimbesitzer.
Unsere älteren Residential Mortgage Backed Securities (RMBS) weisen eine gute Beleihungsquote auf, weshalb sich die Spreads unseres Erachtens nicht so stark ausgeweitet haben sollten, wie sie es derzeit sind. Aufgrund eines bewährten Non-Default-Konzepts dürfte es aber wieder zu einer Verengung kommen, wenn die Performance weiterhin gut ist.
Ein Grund, warum sich die Spreads verengen dürften, ist der Umstand, dass viele Eigenheimbesitzer Hypotheken mit einem Zinssatz von 3 Prozent abgeschlossen haben und nicht bereit sind, diese durch andere abzulösen, weshalb es keinen großen Umschlag gibt. Im Durchschnitt liegt er bei 6 Prozent, in guten Zeiten bei bis zu 8 Prozent. Mittlerweile sinkt er unter 6 Prozent. Wenn der Umschlag abnimmt, geht auch das RMBS-Angebot zurück. Es gibt keine älteren Hypotheken mehr, und wenngleich es einen Sekundärmarkt für sie gibt, wird dieser täglich kleiner. Aufgrund des knappen RMBS-Angebots dürften sich die Spreads künftig weiter verengen.