Wie sieht der Immobilienmarkt 2026 aus?

Aktuell bewegt sich der Immobilienmarkt in einer Zwickmühle zwischen Impulsen zu Wandel und bremsenden Faktoren. Auf der einen Seite stehen strukturelle Treiber, die mittelfristig für Bewegung sorgen könnten: etwa eine anhaltende Wohnungsnot in Ballungsräumen, der demografische Wandel mit selektiver Nachfrageverlagerung und staatliche Maßnahmen zur Förderung von energetischer Sanierung und Neubau. 

Auf der anderen Seite lasten Risiken auf dem Markt – vor allem die Zinshöhe, die Baukostensteigerung und zunehmende regulatorische Anforderungen. Bereits für 2025 prognostizierten verschiedene Quellen moderate Preissteigerungen im deutschen Wohnimmobilienmarkt von einem bis 4 Prozent, mit regional deutlichen Abweichungen.[1] Parallel dazu deuten Schätzungen des Instituts der deutschen Wirtschaft auf einen Rückgang der Neubauaktivitäten bis 2026 hin. So sollen die Fertigstellungen von Wohngebäuden von rund 252.000 in 2024 auf nur noch etwa 215.000 Einheiten im Jahr 2026 sinken.[2] Damit wird sich die Engpassproblematik in vielen Regionen verschärfen. In begehrten Lagen erwarten wir daher trotz wachsender Finanzierungshürden weiterhin Druck auf die Preisbildung. Die Marktentwicklung 2026 wird somit geprägt sein von einer mehrfachen Spannung: Wer kann bauen oder modernisieren, wer wird von steigenden Kosten und Zinsen blockiert? Und wo gelingt noch eine Trendumkehr zugunsten einer vorsichtigen Erholung?

Anstieg in Sicht

Der Schlüssel zur Marktbewegung liegt in der Zinsentwicklung und der Refinanzierungsstruktur der Banken. Aktuell bewegen sich Bauzinsen bei zehnjähriger Bindung häufig im Bereich von rund 3,3 bis etwa 4 Prozent – je nach Beleihungsgrad und Bonität. Ein starker Zinsrückgang gilt als unwahrscheinlich. Die Risikoprämien der Banken und der Refinanzierungsdruck über Pfandbriefe und Kapitalmarktinstrumente werden weiterhin eine hohe Hürde bleiben. Insofern ist zu erwarten, dass viele Marktteilnehmer mit konservativen Szenarien planen und Investitionen eher verzögern oder kleinteilig angehen. Für Vermittler heißt das, Kunden noch stärker passgenaue Lösungen anzubieten, Zinsoptionen mit Reserven einzubauen und Szenarien mit variablen Zinsanpassungen oder längeren Zinsbindungen zu prüfen. In 2026 befindet sich der Immobilienmarkt in Deutschland daher in einer Phase der Repositionierung.

Die richtigen Schlüsse ziehen

Potenzial zur Erholung ist vorhanden, aber der Weg dorthin ist steinig. Grundsätzlich legt die Erschwinglichkeit wieder zu durch Einkommenszuwächse. In Toplagen und in wachstumsstarken Regionen werden wir zudem vermutlich moderate Wertzuwächse sehen – getragen von Angebotsknappheit und nachhaltiger Nachfrage. Der Bundesverband der Volksbanken und Raiffeisenbanken etwa rechnet mit einer Preissteigerung von rund 3,1 Prozent im Jahr 2026.[3] In strafferen Märkten könnte das Mietsteigen den Kaufdruck erhöhen und damit auch Renditeobjekte attraktiv halten. Gleichwohl werden viele Projekte – gerade im Bestand und energetisch ungeeignete Immobilien – eher stagnieren oder nur mit hohem Aufwand realisierbar sein. Die zuvor genannten Risiken wirken in bestimmten Segmenten als Bremse: Hohe Baupreise, Materialknappheit, strenge Auflagen beim Klimaschutz, Flächenverknappung und schwierige Genehmigungsverfahren tun ihr Übriges. 

Die Branche wird sich 2026 also erneut fragen müssen, wie sie Wandel organisiert. In diesem Zusammenhang spielt die Politik eine nicht unwesentliche Rolle, da sie unterstützend wirken kann. Ansatzpunkte sind die Einführung des Wohnungsbau-Turbo sowie Unterstützung bei der Wohneigentumsbildung durch Förderung bei der Grunderwerbssteuer und nachrangiger Darlehen. Weitere Eingriffe können außerdem helfen. Das gelingt beispielsweise durch gezielte Förderung des KfW EH55 Standard oder einer allgemeinen Reform der KfW-Programme. Gesetze wie jenes zum Gebäudetyp E können ebenfalls vereinfachen. Investoren, Projektentwickler und Finanzierungspartner müssen darüber hinaus enger kooperieren, digitale Planungs- und Genehmigungsprozesse müssen schneller greifen und sorgfältiges Risikomanagement wird zu einer Grundvoraussetzung. 2026 geht es um Beratungskompetenz, Szenarioplanung und differenzierte Finanzierungsarchitekturen, um Kunden – ob private Bauherren oder Projektentwickler – durch das Spannungsfeld von Wandel und Stagnation zu begleiten.

[1] Europace / Index EPX mean / Eurostat / Immobilienpreisindex, Empirica Regio
[2] Institut der deutschen Wirtschaft
[3] Volkswirtschaft kompakt, BVR, 27.06.2025.

Quelle: HW BAUFI Finanzgruppe GmbH