Laut einer UniCredit Bank Austria-Analyse führten der Zinsanstieg für Wohnbaufinanzierungen infolge der Verschärfung der Geldpolitik durch die EZB und die strengen Regularien für die Vergabe von Wohnbaukrediten 2023 erstmals seit 2004 zu einem leichten Rückgang der Immobilienpreise in Österreich.
Angesichts des immer noch großen Bedarfs an Wohnraum aufgrund der weiterhin wachsenden Bevölkerungszahl sowie der Attraktivität von Immobilien als Veranlagungsobjekt kam es jedoch nicht zu einer massiven Preiskorrektur.
„Die Immobilienpreise sanken im Durchschnitt in Österreich um rund 1,5 Prozent gegenüber 2022. Die Nettoeinkommen in Österreich stiegen dagegen um fast 8 Prozent, so dass sich der reale Wert eines durchschnittlichen österreichischen Nettoeinkommens bezogen auf die Immobilienpreise innerhalb des vergangenen Jahres um etwa 10 Prozent erhöht hat“, meint UniCredit Bank Austria Chefökonom Stefan Bruckbauer.
15 Jahresgehälter für 100 Quadratmeter-Eigentumswohnung notwendig
Nach Schätzung der Ökonomen der UniCredit Bank Austria ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Österreich 2023 auf knapp über 4.350 Euro und für Einfamilienhäuser auf rund 2.850 Euro gesunken. Das entspricht einem Rückgang um jeweils weniger als 100 Euro gegenüber dem Jahr davor, wenn auch nicht für neue Wohnungen und Einfamilienhäuser.
Mit einem österreichischen Jahresdurchschnittsnettoeinkommen von knapp über 28.000 Euro konnte ein:e unselbständig Beschäftigte:r im Jahr 2023 somit rechnerisch etwa 6,5 Quadratmeter einer Eigentumswohnung bzw. 10 Quadratmeter eines Einfamilienhauses kaufen. Das ist vor allem dank der hohen Lohndynamik innerhalb eines Jahres ein Zugewinn von einem halben Quadratmeter bei Wohnungen und sogar fast einem Quadratmeter bei Einfamilienhäusern.
Oder anders ausgedrückt: Für eine Eigentumswohnung von 100 Quadratmetern musste 2023 österreichische Arbeitnehmer:innen im Durchschnitt über 15 Jahresgehälter einsetzen, für ein Haus gleicher Größe rund 10 Jahresgehälter. Im Jahr 2022 waren es noch ein Jahresgehalt mehr für eine Eigentumswohnung und sogar fast 1,5 Jahresgehälter mehr für ein Einfamilienhaus gewesen.
Trotz leichter Entspannung 2023: Leistbarkeit von Wohnraum im langfristigen Vergleich stark gesunken
Mit Beginn der Immobilienpreisrallye vor knapp 20 Jahren stiegen bis inklusive 2022 die Preise für Wohnimmobilien deutlich stärker als die Einkommen. Die Leistbarkeit von Wohnimmobilien hat sich seitdem trotz der Entwicklung im Vorjahr deutlich reduziert. Das durchschnittliche Nettoeinkommen erhöhte sich seit 2004 um mehr als 64 Prozent. Die Preise für Wohnimmobilien sind in diesem Zeitraum aber um weit mehr als 100 Prozent gestiegen.
Laut den Ökonomen der UniCredit Bank Austria verringerte sich der Wert des durchschnittlichen Nettoeinkommens von Arbeitnehmer:innen in Österreich bezogen auf die Immobilienpreise seit Beginn der Immobilienrallye vor rund 20 Jahren um über 45 Prozent. Statt für rund 14 Quadratmeter im Jahr 2004 reichte ein Jahreseinkommen 2023 trotz der leichten Verbesserung im vorigen Jahr nur noch zur Finanzierung von etwa 7,5 Quadratmetern Wohnraum aus.
Neben dem sich auf lange Sicht verschlechterten Verhältnis von Immobilienpreisen zum Einkommen haben jüngst die angehobenen Zinsen, strenge Kreditvergaberichtlinien und stark gestiegene Baupreise die individuelle Leistbarkeit von Wohnraum in Österreich verringert.
Kreditvergaben gesunken
Infolge der raschen Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB kam es zu einem Anstieg der Zinsen für Wohnimmobilienkredite, so dass sich die Kosten einer Kreditfinanzierung von Immobilien spürbar erhöhten. Die gestiegenen Zinsen führten in Kombination mit den restriktiven gesetzlichen Kreditvergaberegelungen zu einem starken Rückgang der Kreditfinanzierungen in Österreich. Das durchschnittliche monatliche Vergabevolumen ging von fast 2,5 Mrd. Euro in der ersten Jahreshälfte 2022 auf nur noch rund 900 Mio. Euro im Jahresdurchschnitt 2023 zurück. Im Jahresdurchschnitt 2023 sank das Neugeschäft bei Wohnbaufinanzierungen in Österreich um rund 55 Prozent.
Baupreise stiegen 2023 deutlich stärker als Baukosten
Neben den gestiegenen Finanzierungskosten wurde 2023 die Nachfrage nach Wohnimmobilien auch durch die deutlich gestiegenen Baupreise gedämpft. Während die Baukosten aufgrund sinkender Materialkosten trotz höherer Lohnkosten im Jahresdurchschnitt 2023 nur um knapp 1 Prozent gegenüber 2022 zulegten, stiegen die Baupreise nach Schätzung der UniCredit Bank Austria um rund 7,5 Prozent. Aufgrund der noch recht guten Auslastung wurde zugunsten der Gewinnmarge die Verlangsamung der Baukostendynamik nur zurückhaltend an die Kund:innen weitergereicht.
Die vorerst weiterhin restriktive Geldpolitik bei unverändert geltenden Vergaberegelungen für Wohnraumfinanzierungen in Österreich sowie der abnehmende Zuwachs des Wohnraumbedarfs sprechen für ein weiteres Jahr mit sinkenden Immobilienpreisen in Österreich.
„Da der Rückgang der Immobilienpreise von einem weiteren Anstieg der Einkommen in Österreich begleitet werden wird, ist von einer erneuten Verringerung der langfristig aufgegangenen Schere zwischen Immobilienpreis- und Einkommensdynamik auszugehen. Die Leistbarkeit von Wohnraum wird sich im Durchschnitt damit 2024 erneut etwas verbessern. Zudem sollte die Aussicht auf den Beginn eines Leitzinssenkungszyklus der EZB sowie die Wohnbauoffensive der Regierung potenziellen Häuslbauern in Österreich Schritt für Schritt wieder etwas Rückenwind verleihen“, sagt UniCredit Bank Austria Ökonom Walter Pudschedl.
100-Millionen-Euro-Wohnpaket der UniCredit Bank Austria
Um beim Erwerb des ersten Eigenheims zu unterstützen, hat die UniCredit Bank Austria ein 100-Millionen-Euro-Wohnpaket mit günstigen Konditionen geschnürt. Damit können bis zu 500 Familien günstige Fixzinskredite bis zu einem Betrag von 200.000 Euro mit einer Kondition von 2,99 Prozent p.a. fix auf 10 Jahre erhalten.
Robert Zadrazil, Vorstandsvorsitzender der UniCredit Bank Austria, betont: „Die Förderung leistbaren Wohnens in Österreich ist für uns ein Gebot der Stunde. Daher haben wir ein attraktives Wohnpaket im Ausmaß von 100 Millionen Euro geschnürt, um Familien und insbesondere junge Menschen beim Erwerb des ersten Eigenheims zu unterstützen. Wir sind ein verlässlicher und sehr kompetitiver Partner bei der Finanzierung von Wohnraum und begleiten unsere Kund:innen insbesondere in der Förderberatung. Ziel ist es, die Schaffung von attraktivem Wohnraum zu ermöglichen und auch in Zukunft sicherzustellen.“